Que recouvre le statut d’administrateur ad hoc ?

En cas de défaillance financière du vendeur, qui ne dispose plus des fonds pour financer l’achèvement de l’ouvrage (article 75 de la loi ELAN du 23/11/2018), la mise en œuvre de la GFA peut être demandée par l’acquéreur (bénéficiaire de la garantie) et adressée au garant. L’initiative peut également être prise par le garant.

Juridiquement le garant satisfait à son obligation dès lors qu’il finance l’achèvement de l’ouvrage. Pour autant, le garant n’a pas à intervenir dans la réalisation de la construction et il n’a pas à se substituer au vendeur maître de l’ouvrage.

Par conséquent, il revient de désigner un “homme de l’art” pour assumer la maîtrise d’ouvrage d’achèvement.
Dans la pratique, avant 2018, un mandataire ad hoc était désigné sans que soit précisé le statut, ni les références requises pour effectuer cette mission.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a institutionnalisé ce rôle du mandataire ad hoc en créant la fonction d’administrateur ad hoc : « Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant » (Article L.261-10-1 alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Il s’agit donc d’une mission judiciaire : l’administrateur ad hoc est indépendant vis-à-vis des intervenants de l’opération.

Pour quelles raisons l’opérateur peut-il être constaté en carence financière ?